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1、中國物業(yè)服務企業(yè)競爭兩極分化趨勢明顯 優(yōu)質企業(yè)實力雄厚

從設立來源看，我國物業(yè)服務企業(yè)大部分由房地產開發(fā)公司成立，這個比例在全國占據70%以上;由房管所或后勤單位改制而來的物業(yè)服務企業(yè)約占20%;其他一般屬于自主產權的物業(yè)服務企業(yè)約占10%。

例如深圳的國家一級物業(yè)服務公司中，首批成立的28家企業(yè)，有17家屬于國有體制或國有參股，1家私營股份有限公司。這18家公司均屬于地產開發(fā)公司成立。出現(xiàn)該種情形一是由于早期物業(yè)服務大多數(shù)產生模式屬于開發(fā)商自建自管，二是開發(fā)商為維護其自身利益，肥水不流外人田。

目前我國物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展存在兩極分化的嚴重趨勢：一方面我國存在一批實力雄厚的物業(yè)服務企業(yè)，從服務規(guī)模到服務技術水平都是相當先進并有自己的獨特之處，具有相當?shù)母偁幜?，但是按照全國的物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量來看還是占據了少數(shù)。另一方面發(fā)展規(guī)模相對小，實力偏弱的中小物業(yè)服務企業(yè)居為多數(shù)。

整體實力及質量較好的物業(yè)服務企業(yè)一般分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個城市，基本覆蓋了國內物業(yè)服務行業(yè)較為發(fā)達的城市，具有發(fā)展時間較長、管理規(guī)模相對較大、服務領域廣泛、人員素質較高等特點，是中國物業(yè)服務企業(yè)的典型代表。

中小型物業(yè)服務企業(yè)是當前我國物業(yè)服務企業(yè)所占比重較大的一部分。我國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展之所以存在眾多的問題，一方面與目前針對物業(yè)服務發(fā)展相關的政策法規(guī)還沒有完整健全有關，另一方面還是由于中小型企業(yè)占據多數(shù)，管理技術和服務水平低下，從而導致惡性競爭，缺乏誠信，物業(yè)服務市場魚龍混雜，具體表現(xiàn)為：

2、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢突出 碧桂園服務規(guī)模位居首位

隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的不斷提升，資本市場的持續(xù)關注，百強企業(yè)迎來更多的發(fā)展機遇和崛起機會。物業(yè)管理行業(yè)這片藍海，既是大型企業(yè)激烈角逐的競技場，也為中小型企業(yè)高效發(fā)展提供廣闊空間。

2019年，服務規(guī)模TOP10企業(yè)管理面積均值為2.34億平方米，管理項目數(shù)量均值1120個，規(guī)模優(yōu)勢突出。服務規(guī)模TOP10企業(yè)不斷完善市場布局并持續(xù)進行區(qū)域深耕，從橫向、縱向兩個維度不斷擴大服務半徑，鞏固市場地位。2019年，服務規(guī)模TOP10企業(yè)進入城市數(shù)量均值達155個，單個城市管理面積均值達150.78萬平方米。

中指研究院在“2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”的基礎上，對各分項指標表現(xiàn)突出的優(yōu)秀企業(yè)進行深入的“專項研究”，從服務規(guī)模上看，碧桂園控股位列2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)服務規(guī)模第一，其次為彩生活服務集團，保利物業(yè)位居第三。具體榜單如下所示：

從物業(yè)服務企業(yè)成長性看，根據中國指數(shù)研究院發(fā)布的榜單，雅居樂位居2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)成長性領先企業(yè)榜單第一名，其次為幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務有限公司，而新城悅服務集團排名第三。

2020成長性領先企業(yè)積極對接資本市場，深化科技應用，積極探索多元增值服務，聚焦于管理規(guī)模、經營績效和儲備項目的快速增長，表現(xiàn)出高成長性優(yōu)勢。

3、中國物業(yè)百強企業(yè)管理面積集中于五大城市群 長三角占比最高

從企業(yè)分布區(qū)域結構上看，2019年，百強企業(yè)56.16%的管理面積位于五大城市群，較2018年上升3.02個百分點，其中，長三角城市群管理面積占比最高達18.21%;粵港澳、長江中游城市群面積比例分別為10.25%、9.28%，較2018年分別增長1.17、0.77個百分點，增速較快;成渝和京津冀城市群的面積比例分別為9.81%和8.61%，增速較為平穩(wěn)。

4、非住宅業(yè)態(tài)企業(yè)涉及較少 開發(fā)潛力大

2019年，百強企業(yè)的在管項目中，非住宅業(yè)態(tài)的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%，實現(xiàn)進一步提升。因非住宅業(yè)態(tài)具有較高的門檻，企業(yè)想要步入相關領域需要一定的品牌與實力。

目前百強企業(yè)中，涉足學校物業(yè)、公眾物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)的企業(yè)最少，數(shù)量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物業(yè)市場還有待于百強企業(yè)進一步開發(fā)。隨著對非住宅領域的深拓，行業(yè)中將產生更多專注非住宅領域的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)。

5、中國物業(yè)服務行業(yè)集中度不斷提高 不同層級規(guī)模分化明顯

受到政策環(huán)境、市場競爭和技術水平等因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的提高。政策因素方面，新型城鎮(zhèn)化、西部開發(fā)和東北振興規(guī)劃實施，國內城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展趨于平衡。

行業(yè)市場競爭日趨激烈，大批品牌企業(yè)憑借其優(yōu)質物業(yè)服務輸出能力，在開拓物業(yè)市場、提高市場份額等方面的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。

產業(yè)結構優(yōu)化和產業(yè)融合加劇，企業(yè)間兼并重組等經濟行為持續(xù)進行，優(yōu)勝劣汰競爭機制作用凸顯。規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網技術平臺，聚合企業(yè)成立發(fā)展聯(lián)盟，規(guī)模效益顯著增加，也將進一步促進行業(yè)集中度的提升。

近年來，我國物業(yè)服務百強企業(yè)市場占有率不斷攀升，2019年，百強企業(yè)市場份額進一步擴大至43.61%，十強企業(yè)市場占有率略有下降，為9.22%。

百強企業(yè)不同層級規(guī)模分化明顯，2019年，TOP10企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。TOP11-30企業(yè)管理面積均值為8021.24萬平方米，是百強企業(yè)均值的1.87倍，同比增長26.05%，增速顯著;TOP31-50企業(yè)和TOP51-100企業(yè)管理面積均值分別為2638.24萬平方米和1355.68萬平方米，低于百強企業(yè)均值。